Introducción
Si te interesa la inversión colectiva y quieres profundizar más con respecto a lo que es el crowdfunding inmobiliario, cómo funciona y los riesgos que supone, quédate en este artículo. Compartiré contigo todo, qué es el crowdfunding inmobiliario, cómo funciona y un listado de plataformas que se especializan en este tipo de vehículo de financiación.
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
Entendamos primero qué es el crowdfunding y como se aplica en el sector inmobiliario. El crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión colectiva para comprar inmuebles, esto facilita la adquisición de estos, ya que comprar una vivienda supone un desembolso cuantioso, incluso si es a través de hipoteca.
Como explicamos en nuestro anterior post, el crowdfunding es una forma de inversión colectiva que está en auge. Explicaremos brevemente como funciona, si necesitas más información al respecto te invito a ir al anterior post sobre las diferencias entre el crowdfunding y crowdlending
Las empresas que por su naturaleza o porque no tienen capacidad para acceder a un préstamo bancario buscan financiación , encuentran otras opciones como el crowdfunding. A través de una plataforma, anuncian sus proyectos a la espera de que algún inversor o colaborador aporte capital a su iniciativa.
Lo habitual es regalar al inversor un obsequio no pecuniario, excepto en el crowdfunding de inversión, en el que el inversor hace parte de la empresa y obtiene participaciones.
En el caso del crowdfunding inmobiliario es un crowdfunding de inversión, ✅ mediante el cual varios inversores a través de una plataforma compran inmuebles (muchas veces denominado crowdlending, aunque hay quien discute esta figura). Esos inmuebles normalmente se compran, después se reforman y se pone en venta. Los beneficios obtenidos de la operación se divide entre todos los inversores. En algunos casos se alquila el inmueble y el alquiler se reparte entre los inversores.
¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario?
Primero, los gestores de la plataforma seleccionan los inmuebles a financiar. Esta selección se basa en distintos criterios, algunos de ellos son la ubicación del inmueble, el precio de compra y posible rentabilidad que se pueda obtener en comparación con las mejoras que se debe hacer, facilidad de venta, tipo de inmueble (vivienda, industrial o comercio, etc.
Los gestores, una vez han elegido el inmueble, lo adquieren buscando un precio por debajo del mercado. Normalmente, se intenta comprar un 15%-20% por debajo. Después se plantean las mejoras que son necesarias y el porcentaje de beneficio que se quiere alcanzar tras las mejoras.
Se lanza el proyecto en la plataforma, con los datos del inmueble y la cantidad de financiación necesaria. Los inversores que estén de acuerdo, invierten el capital. Así, inician las reformas necesarias para la mejora de los inmuebles.
Una vez reformado puede darse dos situaciones, una que se venda de inmediato y otra es no vender hasta años después y alquilarla, todo depende de la rentabilidad que se pretenda obtener. Esto es porque normalmente los inmuebles se revalorizan, si bien, hay quien prefiere obtener liquidez cuanto antes, por ello muchas plataformas hacen el denominado sell flash.
Todas las inversiones tienen riegos y el sector inmobiliario, aunque es el favorito de los españoles, no se queda atrás ¿qué riesgos?
Riesgos del crowdfunding inmobiliario
Los principales riesgos del crowdfunding inmobiliario son 4:
Depreciación del inmueble: aunque se haga un análisis exhaustivo sobre un inmueble, pueden ocurrir hechos que hagan depreciar su valor.
Por ejemplo, si compramos una casa en un buen barrio, pero en el transcurso de las mejoras incrementa el porcentaje de criminalidad, el valor del inmueble inevitablemente minorará, con la consecuente posible pérdida de la inversión.
O quizás no se pierda la inversión, pero los beneficios son inferiores a los planteados inicialmente. Otro ejemplo sería que en el transcurso del tiempo se pongan muchos inmuebles a la venta, por lo que habría más oferta que demanda y el precio de venta bajaría
Falta de liquidez: normalmente estas plataformas no tienen pool de liquidez, por lo que deberás tener tu dinero en la inversión hasta que se venda el inmueble o, hasta que se lo vendas a otro inversor.
Por ello, quién invierte en este tipo de vehículos financieros son personas que invierten a largo plazo. Todo ello en pro de rentabilizar su dinero, protegerlo de la inflación o diversificar su cartera de inversión.
Imprevistos: todos aquellos que tengan una casa sabe los imprevistos que pueden surgir en una reforma.
Desde las licencias municipales para ejecutar las reformas (en España los plazos son muy elevados, pudiendo tardar incluso un año en concederse, esto obliga a muchas empresas a presentar un escrito de responsabilidad hasta que llegue la licencia oficial, aunque no es recomendable por todas las implicaciones jurídicas en cuanto a la responsabilidad. Si se hace esto, debes asegurarte de cumplir todos los requisitos, de lo contrario te denegarán la licencia y esto podrá suponer una gran pérdida económica).
Otro imprevisto es que la casa tuviera desperfectos que no se previeron y que aumente el gasto.
Sociedad gestora: al invertir en una plataforma son los gestores quienes toman las decisiones sobre los proyectos, tanto la elección como la resolución de los problemas que surjan.
Aunque cada vez las gestoras son más conscientes de que esto supone una barrera de entrada, por lo que a través de sus comunidades tienen en cuenta a los inversores. Las nuevas tecnologías permiten que gestor e inversor tengan un trato más cercano, por lo que es un riesgo que se está solventando.
Pirámide demográfica invertida, la reducción de nacimientos es un problema generalizado en la UE. Esto puede afectar negativamente a la estrategia de inversión inmobiliaria. Al final del artículo desarrollo esta cuestión más en detalle.
Mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario
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Estate Gurú: Son líderes en el sector crowdlending inmobiliario, sobre todo a nivel europeo
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Urbanitae: Especializados en inmuebles residenciales y comerciales de calidad
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Stockcrowd in: Uno de sus puntos fuertes es que tiene consideración legal de Plataforma de Financiación Participativa
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Bricks&People: Su estrategia de inmueble va dirigido en 3 vertientes; obra nueva, alquiler y venta o reforma, alquiler y venta.
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Civislend: La gran favorita, es la primera plataforma autorizada por la CNMV en todas sus formas. Es una de las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario
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Wecity: Los tipos de inmuebles que ofertan no son “comunes” sino que la calidad es muy elevada
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Brickstarter: Crowdfunding inmobiliario orientado al sector turístico
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Housers: Ofrece algo diferente a las demás, divide sus proyectos en “Real State Housers”, “Green Housers” y “Corporate Housers” .
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Crowdestate: Un plus que destacan en su web es la liquidez
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Alfabricks: La barrera de entrada es alta, ya que el mínimo de inversión es de 1.000 euros
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Peerbrick: crowdfunding inmobiliario especializado en el modelo de compra-reforma-venta flash
En la actualidad podemos encontrar muchas plataformas de crowdfunding inmobiliario, las que tienen más relevancia son:
Estate gurú
Inicio actividades: 2016
País: Estonia, Finlandia, Lituania, Letonia, España
Inversión mínima: 50
Bonus de bienvenida: 0,5% de lo invertido durante 3 meses en metálico
Inversores: + 100k
Rentabilidad: entre el 9% y el 11% (según su web)
Descripción:
Una de las plataformas más conocidas tanto en España como en la comunidad internacional. Son líderes en el sector crowdlending inmobiliario, sobre todo a nivel europeo. Los inmuebles que promociona en su plataforma se encuentran en: Finlandia, Estonia, Alemania, Letonia, Lituania y España.
Tienen una larga trayectoria en el sector por lo que es una empresa bastante sólida
Urbanitae
Inicio actividades: 2017
País: España
Inversión mínima: 500 euros
Bonus de bienvenida: 1% de Cashback en la primera inversión
Inversores: no consta
Descripción:
Es la más conocida en España en cuanto al crowdlending inmobiliario. Están especializados en inmuebles residenciales y comerciales de calidad (no se enfocan en la cantidad de inmuebles, sino en que los que se ofrezcan sean muy buenos). En cuanto al formato de obtener rentabilidad, podemos distinguir inmuebles orientados a la venta rápida e inmuebles orientados a alquilar. Muy activos en redes sociales y con una envidiable atención al cliente. Si bien la rentabilidad no es tan elevada como en otras plataformas, creemos que por la atención al cliente esa balanza se equilibra.
En la web se puede encontrar bastante información del equipo que trabaja en la empresa, algo que siempre aporta más seguridad.
Stockcrowd in
Inicio actividades: 2015
País: España
Inversión mínima: 50 euros
Bonus de bienvenida: 50 euros si inviertes 500
Inversores: no consta
Descripción:
También es una de las grandes empresas especializadas en crowdfunding inmobiliario.
Uno de sus puntos fuertes es que tiene consideración legal de Plataforma de Financiación Participativa . Otro de sus puntos fuertes son los promotores que inyectan proyectos en la plataforma, muy reconocidos en el sector. Entre ellos: Compropiso, Forcadell y Brickbro.
Más escondido en la web, pero también disponen de un área “sobre nosotros” podrás encontrar información sobre el equipo detrás de esta empresa.
Wecity
Inicio actividades: 2020
País: España
Inversión mínima: 50 euros
Bonus de bienvenida: Guía de plataformas gratis
Inversores: no consta
Descripción:
Con la consideración de Plataforma de Financiación Participativa, esta plataforma orienta sus inmuebles a la exclusividad de los mismos. Los tipos de inmuebles que ofertan no son “comunes” sino que la calidad es muy elevada a lo propuesto en otras plataformas. Rara vez estos bajan del medio millón de euros a financiar, por lo que ya puedes imaginar el tipo de inmuebles (muy exclusivos). Su punto débil es que es una plataforma de reciente creación, aunque si accedes a su web podrás ver muchos proyectos financiados. No he encontrado problemas al respecto con esta web
Brickstarter
Inicio actividades: no consta
País: España
Inversión mínima: no consta
Bonus de bienvenida:
Inversores: no consta
Descripción:
Otra de las plataformas que empiezan a asomar la cabeza en el sector, especializada en crowdfunding inmobiliario orientado al sector turístico. Su funcionamiento es el mismo que en todas las plataformas de crowdfunding, lo que les diferencia es que en vez de orientarlo a venta rápida o alquiler de larga temporada, se alquila para turistas y utilizan diversas herramientas para maximizar el tiempo alquilado y las rentabilidades. Partner de Leamon Way
Datos de los fundadores: Indica su web que tienen más de 15 años en el sector. Su CEO Licenciado en Economía por la UPV y MBA por la Universidad Pontificia de Comillas, COO Licenciada en Economía por la UPV y Master en Turismo Internacional por IEP (Toulouse)y su CTO Ing. en Informática de Sistemas, Máster Executive Tecnologías Informáticas, Foro Europeo. Máster Asesoría Financiera UPV
Civislend
Inicio actividades: 2017
País: España
Inversión mínima: 250 euros
Bonus de bienvenida: no consta
Inversores: 2.250
Descripción:
CIVISLEND PFP, SA es la primera plataforma de inversión inmobiliaria en España autorizada por la CNMV en todas sus formas que incluyen valores, participaciones y préstamos. Su equipo tiene más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario. Además, la web contiene mucha información al respecto y sobre su equipo
El rango de financiación podríamos situarlos entre 200k y 1.5M. Posee la confianza de muchos inversores, por lo que podemos destacarla entre una de las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario.
Una buena opción para los que buscan invertir en España. Tiene una parte muy interesante en su web y son las auditorías que se realiza cada año a la entidad. La tiene de forma pública y accesible a todos los usuarios. Por lo que es un punto fuerte a tener en cuenta. Aunque no es muy conocida, la incluyo en el top de la lista por su transparencia en todos los aspectos.
Reinvest24
Inicio actividades: No consta
País: Estonia, Alemania, España y Moldova
Inversión mínima: no consta
Bonus de bienvenida: no consta
Inversores: 17.160
Descripción: no consta
Tiene un apartado muy interesante denominado “estadística” donde podemos ver datos que ellos nos proporcionan sobre los inversores, las cantidades financiadas y su distribución por países. También aportan información detallada del equipo en el apartado about.
Bulkestate Crowdinvesting
Inicio actividades: no consta
País: Letonia y Bulgaria
Inversión mínima: no consta
Bonus de bienvenida: no consta
Inversores: 11009
Descripción:
Esta plataforma es para los más arriesgados, se sitúa en Letonia y Bulgaria (no tiene sede en España). En su web la información es escueta y en el apartado sobre el equipo solo aparece el CEO. Son muy poco activos en redes sociales (desde 2020 no hay interacción) Habría que investigarla más a fondo.
Housers
Inicio actividades:
País: Sede en España, inmuebles en distintos países de la UE
Inversión mínima: no consta
Bonus de bienvenida: 100 euros por la primera inversión
Inversores: 134.403
Descripción:
Muy conocida en este último año, son muy activos en redes sociales y en la web hay bastante información sobre su modelo. Ofrece algo diferente a las demás, divide sus proyectos en “Real State Housers” (Su objetivo es democratizar la inversión en el sector inmobiliario, ofreciendo activos tangibles y visibles a los inversores. Tus inversiones siempre están ligadas a bienes inmuebles. ), “Green Housers” (Fue lanzado para permitir a los inversores entrar en el mundo de las energías renovables. Estos proyectos incluyen la construcción de parques solares, plantas fotovoltaicas y parques eólicos.), “Corporate Housers” (Su objetivo es ofrecer nuevas alternativas de inversión a los inversores y facilitar el acceso de las empresas al crédito para el desarrollo de proyectos empresariales de todo tipo). Amplían las miras de su plataforma a un crecimiento exponencial mayor al abarcar más sectores, aunque en mi opinión es mejor ser específico.
Inveslar Crowdfunding Inmobiliario
Inicio actividades:
País: España
Inversión mínima: 100 euros
Bonus de bienvenida: no consta
Inversores: 4587
Descripción:
Es una empresa de creciente creación , actualmente no tiene proyectos para invertir ni actividad en redes sociales desde 2021. Creo que ya no están operativos.
Crowdestate
Inicio actividades: 2014
País: Portugal, Italia, Polonia, Rumania y Finlandia
Inversión mínima: 100 euros
Bonus de bienvenida: no consta
Inversores: 63400
Descripción:
No tienen muy buena valoración en Google my business, la media de la rentabilidad que han aportado a lo largo de los años es del 9,45% (como aportan en su web). Un plus que destacan en su web es la liquidez, por lo que en principio podrías vender tus participaciones cuando quieras.
Alfabricks
Inicio actividades: no consta
País: España
Inversión mínima: 1.000 euros
Bonus de bienvenida: no consta
Inversores: no consta
Descripción:
La barrera de entrada es alta, ya que el mínimo de inversión es de 1.000 euros. Las rentabilidades que obtienes son 2, rentas mensuales derivadas de los alquileres y, por otro lado, puedes vender tu participación. Un punto negativo es que en la web no se puede conocer al equipo que está detrás de la empresa, algo que para mí es imprescindible, sobre todo cuando hablamos de este tipo de inversión y estas cuantías.
Peerbrick
Inicio actividades: 2017
País: España
Inversión mínima: 1.000 euros
Bonus de bienvenida: no consta
Inversores: no consta
Descripción:
Empresa que se ha especializado en el modelo de compra-reforma-venta flash. Soluciona uno de los grandes problemas del crowdfunding inmobiliario, el tener el dinero invertido durante varios años, con la consecuente pérdida de liquidez. Como he dicho antes, compran el inmueble, hacen mejoras y lo venden lo antes posible. Así, las rentabilidades y la inversión vuelve a mano de los inversores rápidamente. Para quienes quieran ir a corto plazo es una opción a contemplar. Aunque ya sabes que salvo situaciones actuales (en las que creo que vendrá una recesión y una caída en el mercado inmobiliario) el sector siempre está en crecimiento. Por lo que al vender tan rápido no se obtiene el máximo de rentabilidad. A nivel de invertir y obtener rápido los rendimientos me parece una buena opción
Bricks&People
Inicio actividades: 2017
País: España
Inversión mínima: 50 euros
Bonus de bienvenida: no consta
Inversores: no consta
Descripción:
Anuncian en su web una rentabilidad media del 25%. Su estrategia de inmueble va dirigido en 3 vertientes; obra nueva (el tiempo de construcción se sitúan entre 12 y 36 meses) y financian la totalidad de la obra o una fase. Por otro lado, la estrategia de compra alquiler venta y por último compra, reforma, alquiler y venta.
Me parece relevante destacar que su CEO es co-fundador de
HAUX T, por lo que han abierto otra línea a la vanguardia tecnológica con blockchain. Esto hace que la podamos considerar una de mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario.
Un punto positivo es la transparencia que demuestra la web en todos los aspectos y fundamentalmente, en uno que me parece imprescindible y es la parte de equipo.
Como has podido ver, hay muchas empresas de crowdfunding inmobiliario (o crowdlending). Por lo que, puedes escoger la que mejor concuerde con tu forma de invertir, ya sea en función del tipo de inmueble, tipo de estrategia de venta o alquiler, rapidez en esas operaciones, etc.
Reto de la pirámide invertida en el crowdfunding inmobiliario
Uno de los grandes retos de los países europeos es la pirámide invertida. ¿Qué significa esto? Que cada vez nacen menos personas, por lo que cada vez necesitaremos menos recursos como las viviendas. Es un riesgo muy a largo plazo, entre 30 y 40 años, pero es una realidad que no se puede obviar.
En principio en España hay deficit de viviendas, muchas personas quieren comprar o alquilar y hay poca oferta disponible. Este último año el crecimiento en construcción ha sido de 31.337 edificios residenciales y 108.318 viviendas.Empezamos a superar la barrera de las 100.000 construcciones al año. El aumento de la construcción hará que más inmuebles estén disponibles y que se equilibre la oferta y la demanda a medio plazo.
A largo plazo, como bien dije antes, al haber menos personas llegará un momento en el que produzca sobreoferta.
Algunos inversores encuentran solución a este problema en la población extranjera, que irá supliendo gradualmente la falda de natalidad. Aunque, en mi opinión, es muy arriesgado basarse en esa premisa ¿Por qué? Porque España no es el único país en esa situación y para entonces, todos los que tienen interés en que los extranjeros vayan a esos países desarrollarán políticas migratorias muy favorables para los extranjeros, por lo que tendremos que competir para ser un país que ofrezca las oportunidades que buscan.
A corto y medio plazo no parece que el panorama de la natalidad vaya a cambiar ni se espera políticas que faciliten esto. Por lo que es un riesgo a considerar si inviertes en inmuebles.
Otros sectores que permiten la participación colectiva con más seguridad
La participación colectiva está en auge, esto es porque permite acceder a sectores normalmente “prohibitivos”, con un desembolso menor y con la posibilidad de diversificar a través de distintos proyectos. Con lo cual reducen los riesgos.
Otro sector que está utilizando este vehículo de financiación es el sector energético. El único sector que no cambia, sino que se transforma. Y es lo que estamos viviendo en el sector, una verdadera revolución y transformación a pasos de gigantes. Un sector que está en auge y que se caracteriza por la poca volatilidad, poca competencia y políticas favorables a la producción de energías de origen renovable.
La tecnología está acelerando todo el proceso de inversión y abre las puertas al encuentro de inversores pequeños y medianos con proyectos energéticos con gran potencial, pero que no alcanza la fuerza de las grandes eléctricas. Con una rentabilidad muy buena para los inversores, rentas mensuales por la venta de electricidad y plusvalía en las participaciones digitales (tokens).
¿Qué tecnología está facilitando esto? La blockchain. Participaciones y acciones conllevan procesos burocráticos como acudir al notario. La tokenización de los proyectos está permitiendo evitar esta burocracia, abaratar costes y aumentar la seguridad de las transacciones. Todo ello con la regulación legal pertinente
¿Conoces la tokenización? La Unión Europea ya es consciente de las grandes posibilidades de esta forma de invertir, por ello cree que habrá un crecimiento de 350.000 billones de dólares. No solo eso, sino que los grandes expertos en banca auguran una nueva era en el sector económico gracias a esta forma de inversión. Así lo indica el presidente de la CNMV, Rodrigo Buenaventura, es “probablemente la innovación más estimulante en los mercados financieros de los últimos 40 años”. Te dejo aquí el artículo de El País en el que lo desarrolla.
Crowmie, ni crowdfunding ni crowdlending
Como bien explico en este post, aparece una nueva forma de inversión colectiva no basada en préstamos. Crowmie ofrece dos tipos de rentabilidades, rentas mensuales por la venta de electricidad de origen renovable y tus tokens que funcionan como participaciones pero sin la burocracia de acudir a notario. Esos tokens puedes venderlos a un precio superior al que lo compraste. Ya que las adquiriste en una fase ready to build del proyecto. Cuando lo vendas el proyecto estará generando ingresos pasivos, por lo que ese valor se reflejará en el valor de tu token.
Si quieres conocer más sobre crowmie haz clic
aquíConclusión de mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario
¿Qué te ha parecido esta selección de plataformas? Ahora que ya conoces las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario, pásate por Crowmie y descubre cómo es posible invertir de forma colectiva en proyectos energéticos tokenizados.
